ARRENDAMENTO - PETIÇÃO AO GOVERNO
nos termos da Lei n.º 43/90 de 10/08

Excelentíssimo Senhor
Primeiro Ministro

Identificação do Peticionário:
Nome: Aires de Sousa Loureiro;
Estado Civil: casado;
Profissão:
Residência: Urbanização da Quinta da Várzea, lote F, 4.º D,
3040-267 Coimbra
B.I. de cidadão nacional: 3251073 de 14-02-2002, do Arq. Ident. de Coimbra;
NIF: 171825365

OBJECTO DA PETIÇÃO:
Proposta para uma lei do arrendamento urbano justa e funcional

Excelentíssimo Senhor Primeiro Ministro
Excelentíssimas Senhoras e Senhores Ministros
Excelentíssimas Senhoras e Senhores Secretários de Estado

Na economia da presente petição, vamos abstrair de analisar profundamente as causas e as consequências de um regime normativo de arrendamento urbano chocante e prolongado, que tem corroído económica, moral e socialmente Portugal, constituindo, mesmo do ponto de vista cultural, uma nódoa embaraçosa.
Partimos do postulado de que Vossas Excelências conhecem o essencial da catástrofe, e, respeitosamente, pedimos vénia para propor a adequada solução que se segue e requerer ao Governo que se digne pedir autorização legislativa à Assembleia da República para legislar nesta conformidade.

PROPOSTA PARA UMA LEI DO ARRENDAMENTO URBANO
JUSTA E FUNCIONAL

PRÓLOGO

A presente proposta de um regime legal do arrendamento urbano, resolve a médio prazo, de forma equilibrada, o problema da servidão social dos prédios urbanos privados, arrendados antes do DL n.º 321-B/90 de 15/10 , integrando-os, a médio prazo, no regime comum de arrendamento urbano.
Traça-se um rumo que devolve ao arrendamento a temporalidade que é própria da sua natureza e que presentemente se encontra pervertida, e estabiliza-se em bases sólidas e duradouras a relação contratual de arrendamento, sem perverter a sua natureza obrigacional.

O arrendamento não pode, em caso algum, durar mais que 30 anos. Se a situação decorrente do arrendamento se mantiver depois desse prazo e o locador continuar a passar recibos de renda, decorrido mais de um ano considera-se celebrado um novo arrendamento, pelo prazo supletivo, com início no dia seguinte ao da extinção do anterior por decurso do prazo de 30 anos.

A proposta comete inequivocamente ao locador a obrigação de fazer as obras necessárias e as que forem determinadas pela autoridade administrativa competente.

Os apoios do Estado e dos municípios à realização de obras, através de programas como o RECRIA, procuram justificar-se na iniquidade de um sistema normativo fortemente penalizante para o locador, panorama que, na presente proposta se corrige .

A normalização do mercado de arrendamento num horizonte de médio prazo, como é o gizado na proposta, aliás, com passos imediatos e transparentes nessa direcção, erradica qualquer pretexto para que o erário público financie obras particulares de manutenção de prédios que devem constituir um encargo rotineiro dos respectivos proprietários.

Os recursos libertados pela extinção do RECRIA e o acréscimo de IRS que decorre da normalização do mercado de arrendamento, fornecem a base financeira para o fomento da habitação social e a custos controlados, e para adequado subsídio de renda aos locatários pobres a quem não seja oferecida alternativa de habitação social pública, nem disponham de recursos económicos para adquirir habitação própria ou para pagar renda.

Desjudicializa-se a execução dos despejos quando já existe título executivo de despejo, cometendo-se essa tarefa às câmaras municipais, que dispõem dos meios e da idoneidade institucional necessários para o efeito. Acresce que no caso dos arrendamentos para habitação, a atribuição dessa competência às câmaras municipais tem a vantagem de lhes permitir resolver, no tempo próprio, o problema da habitação dos despejados que não disponham de alojamento alternativo, nem de recursos para o adquirir.
A desjudicialização dos despejos está, de resto, consagrada para os despejos de arrendamentos de bens imóveis do domínio privado do Estado, estabelecido pelo Decreto-Lei n.º 139-A/ 79 de 24 de Dezembro.

Criminalizam-se, além das tradicionais situações especulativas, aquelas em que o arrendatário obrigado à restituição do locado, não o faz, podendo fazê-lo, ou cede de forma efectiva, ilícita e dolosamente, o gozo da coisa locada a outrem, dissuadindo-se quer as situações de retenção abusiva ou retaliatória, quer as situações frequentes de fraude em que o arrendatário vende a chave do local arrendado.

Simplifica-se o sistema, tornando-o simples e funcional, afastando qualquer espectro de fatalidade cultural.

Omite-se na proposta tudo o que não respeita à relação de arrendamento, como por exemplo, a indemnização ao arrendatário em caso de expropriação, matéria esta que, aliás, se encontra especificamente regulada no Código das Expropriações.

Reduz-se o espectro das situações de aumento de renda às actualizações legais ou contratuais e elimina-se qualquer aumento decorrente da realização de obras, porquanto a realização das obras é uma obrigação normal do locador que, no sistema mitigado de mercado gizado no projecto, tem contraprestação na renda inicialmente contratada e actualizada nos termos legais ou estipulados no contrato.

Dá-se maior consistência ao direito à habitação do que a decorrente do regime actualmente vigente dos contratos com «estipulação de prazo efectivo», reforçando-se designadamente as garantias dos arrendatários carentes de protecção a esse nível, e prevenindo, por inadmissível num Estado de Direito que consagra o direito à habitação, que alguém seja despejado da casa de morada sem ter alojamento alternativo nem recursos para o pagar, cometendo aos entes públicos, designadamente às câmaras municipais, a obrigação de solucionar esses casos.
Credibiliza-se o sistema pela eliminação da absurda pressuposição institucional de “prazos não efectivos” no arrendamento.

O sistema ora projectado elimina a aberração do actual sistema que consiste em ser indiscriminadamente subsidiado, por renda de favor, quem é arrendatário, independentemente da sua condição social e da do respectivo locador.

Resolve-se de forma simples e eficaz o problema da hospedagem que no sistema vigente se tornou fonte de inúmeros abusos e conflitos.

A proposta dá condições de estabilidade aos arrendatários, designadamente através do direito de preferência em novo arrendamento, e institui um sistema de transição para os arrendamentos de pretérito, que os integra plenamente no regime comum de arrendamento, num horizonte razoável, preservando a estabilidade e as expectativas legítimas dos arrendatários.
Da possibilidade de denúncia do arrendamento pelo arrendador no fim do prazo e da preferência do arrendatário em novo arrendamento, resultarão as coordenadas da renda justa e consensual, e a estabilidade do arrendatário que pague a justa renda, e sem que haja imposição de renovação do arrendamento contra a vontade de uma das partes.

São equilibradamente considerados todos os interesses legítimos em presença, mas comprime-se o direito do locador na medida do necessário para uma transição suave, e robustece-se a posição do arrendatário, de modo que, sem perverter a relação jurídica contratual em hegemonia do arrendatário, como actualmente acontece com os arrendamentos anteriores ao decreto-lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, se garante a estabilidade da relação de arrendamento, mas não se impõe, antes se proíbe, a perpetuação, a qual perverteria o arrendamento em enfiteuse, aliás, há muito abolida.

Seguiu-se de perto a filosofia da «Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos», pela qual, em Espanha, depois de várias tentativas erradas semelhantes às que se têm feito em Portugal, foi finalmente resolvida satisfatoriamente, sem quaisquer sobressaltos e com proveito geral, uma situação de regime de arrendamento semelhante à existente em Portugal, que havia sido criada em consequência da guerra civil.
Evita-se, todavia, alguma prolixidade da lei espanhola, geralmente depreciada pelos especialistas, em Espanha.

O sistema ora projectado cria condições adversas para a especulação e para os vários vícios que se instalaram na sociedade portuguesa a coberto de um regime de arrendamento irracional e iníquo ; atenua de imediato injustiças e traça um rumo, com horizonte à vista, para a autoregulação do mercado de arrendamento.

Designam-se as partes respectivamente por locador ou arrendador e locatário ou arrendatário, abandonando-se a terminologia tradicional, que é expressão de um modelo de organização social ultrapassado.

Procura-se também conseguir uma melhor arrumação sistemática da matéria do diploma.

Oxalá que as várias categorias de beneficiários da iniquidade do sistema implantado não consigam, a pretextos, impor ainda o prolongamento da iniquidade vigente.

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Proposta Para uma Lei do Arrendamento Urbano

Capítulo I
Do Arrendamento Urbano em Geral

Secção I
Princípios Gerais

Artigo 1.º
Definição de arrendamento urbano

1. Denomina-se arrendamento urbano o contrato de locação pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição.

2 _ A parte que dá de arrendamento denomina-se locador ou arrendador, e a parte que toma de arrendamento denomina-se locatário ou arrendatário.

3 _ A retribuição denomina-se renda ou aluguer.


Artigo 2.º
Normas aplicáveis

1 _ O arrendamento urbano rege-se pelo disposto no presente diploma e, no que não esteja em oposição com este, pelo regime geral da locação civil.
2 _ Exceptuam-se do disposto no presente diploma:
a) Os arrendamentos para habitação não permanente em praias, termas ou outros lugares de vilegiatura, ou para outros fins especiais transitórios;

b) Os arrendamentos de casa habitada pelo locador, por período correspondente à ausência temporária deste;

c) Os arrendamentos de espaços não habitáveis, para afixação de publicidade, armazenagem, parqueamento de viaturas ou outros fins limitados, especificados no contrato, salvo quando realizados em conjunto com arrendamentos de locais aptos para habitação ou para o exercício do comércio, indústria, ou profissão liberal;

d) Os arrendamentos sujeitos a legislação especial.

Artigo 3.º
Aplicação subsidiária

Os arrendamentos de prédios rústicos não sujeitos a regimes especiais e os referidos nas alíneas a) a c) do número 2 do artigo anterior , regem-se pelo regime geral da locação civil e subsidiariamente pelo disposto no presente diploma.
2 – Aos arrendamentos referidos na alínea d) do n.º 2 do artigo anterior , é subsidiariamente aplicável o disposto no número anterior.


Artigo 4.º
Arrendamentos mistos

1 _ Abrangendo o contrato uma parte urbana e uma parte rústica, o arrendamento só se considera como urbano se a parte urbana for de valor superior à rústica.

2 _ Para efeitos do número anterior, atende-se ao valor da renda que os contraentes tiverem atribuído a cada uma das partes; na falta de discriminação, procede-se a avaliação.

Artigo 5.º
Fim do contrato

1 _ O arrendamento urbano pode ter como fim a habitação, a actividade comercial ou industrial, o exercício de profissão liberal ou outra utilização lícita do prédio.

2 _ Quando nada se estipule, o arrendatário só pode utilizar o prédio para habitação.

Artigo 6.º
Alterações lícitas

1 _ É lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado, que se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade.

2 _ As deteriorações referidas no número anterior devem, no entanto, ser reparadas pelo arrendatário antes da restituição, salvo estipulação em contrário.

SECÇÃO II
DA FORMAÇÃO

Artigo 7.º
Forma

1 _ O contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito.

2 _ A inobservância da forma escrita só pode ser suprida pela exibição do recibo de
renda passado pelo locador ou por seu representante com poderes para esse efeito.

3 _ O contrato é lavrado em triplicado, ou em quadruplicado, conforme no mesmo intervier ou não fiador ou outro garante, sendo um exemplar para o arrendatário, outro para o locador, outro para o garante e outro para depósito na repartição de finanças da área da localização do prédio.

4 _ O depósito do contrato a que se refere o número anterior, incumbe ao locador.

Artigo 8.º
Conteúdo

Do contrato de arrendamento urbano deve constar:

a) A identidade das partes;

b) A identificação e localização do prédio ou parte do prédio arrendado;

c) O fim a que o arrendado se destina;

d) O quantitativo da renda;

e) O prazo;

f) Menção da licença de utilização, passada pela autoridade municipal;

g) A natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito temporário ou em poderes de administração de bens alheios;

h) Quaisquer outras cláusulas estipuladas pelas partes;

i) A data da celebração;

j) A assinatura dos contraentes ;

Artigo 9.º
Registo do contrato

1. O contrato de arrendamento celebrado por prazo superior a 6 anos só é eficaz em relação a terceiros depois de registado.

2. Qualquer das partes tem legitimidade para requerer o registo.


Artigo 10.º
Alterações ao contrato
As alterações ao contrato só são válidas se constarem de documento escrito assinado por ambas as partes.


Artigo 11.º
Nulidade do contrato

É nulo o contrato de arrendamento:

a) a que falte algum dos elementos referidos nas alíneas a), b), d), e j) do artigo 8.º;

b) Quando a licença de utilização do arrendado, passada pela autoridade municipal, o destinar a habitação e o arrendamento seja feito para fim diverso.

SECÇÃO III
Do Prazo

Artigo 12.º
Prazo supletivo

O prazo inicial do arrendamento urbano abrangido pelo regime jurídico do presente diploma é de cinco anos, se outro não for determinado por lei ou convencionado pelas partes.


Artigo 13.º
Duração máxima

1. O contrato de arrendamento urbano não pode durar mais de 30 anos, extinguindo-se quando a sua duração atingir esse limite; quando estipulado por tempo superior, ou como contrato perpétuo, ou por tempo indeterminado, considera-se reduzido àquele limite; quando estipulado por tempo inferior, o contrato extingue-se no dia em que a soma do prazo inicial com todo o tempo decorrido de prorrogações ou renovações, atingir aquele limite, se antes não se tiver extinguido por outra causa.

2. Se depois de o contrato ter atingido a duração máxima referida no número anterior as partes não celebrarem novo contrato, mas o arrendatário se mantiver no gozo da coisa locada por mais de um ano, sem oposição do locador, e este lhe passar recibos das rendas nesse período, considera-se celebrado um novo contrato de arrendamento entre as partes, com início no dia seguinte ao último dia do contrato extinto e com o mesmo conteúdo dele, na medida em que for compatível com o regime estabelecido pelo presente diploma, aplicando-se, quanto ao prazo inicial do arrendamento, o disposto no artigo anterior.


SECÇÃO IV
DAS OBRAS

Artigo 14.º
Responsabilidade pelas obras

1 _ Estão a cargo do locador todas as obras necessárias para assegurar ao arrendatário o gozo da coisa locada para o fim estipulado no contrato e as determinadas pelas autoridades competentes, salvo o disposto nos números seguintes.

2 _ Estão a cargo do arrendatário as pequenas reparações de avarias e outras reparações que lhe sejam atribuídas por estipulação contratual nos termos do número seguinte.

3 - As partes podem estipular no contrato ou convencionar, posteriormente, por escrito, que determinadas obras fiquem a cargo do arrendatário.


Artigo 15.º
Obras coercivas

1 _ Sendo necessária a execução administrativa de obras coercivas no prédio nos termos das leis e regulamentos urbanísticos aplicáveis, pode a câmara municipal proceder ao despejo administrativo e ocupar o prédio, pelo tempo estritamente necessário para o efeito.

2 _ O início das obras deve ser precedido da elaboração de um orçamento do respectivo custo, a comunicar ao locador, por escrito, e que representa o valor máximo pelo qual este é responsável.

Artigo 16.º
Cobrança da dívida

1 _ Concluídas as obras, a câmara municipal remeterá ao locador certidão passada pelos serviços municipais de onde conste o quantitativo global das despesas em dívida, acompanhada de notificação para efectuar o seu pagamento no prazo de 2 meses.

2 _ O devedor poderá efectuar o pagamento da dívida em prestações mensais, em número não superior a 30, desde que o requeira no prazo referido no número anterior.

3. No caso do número anterior, o montante da dívida é acrescido de 5% destinado a encargos de administração, sem quaisquer outros encargos.


Artigo 17.º
Cobrança coerciva

1 _ Se o locador não efectuar o pagamento voluntário no prazo indicado, nem requerer o pagamento em prestações, a cobrança coerciva deve ser feita através do recebimento das rendas, até ao limite de 60% das efectivamente cobradas, durante o tempo necessário ao reembolso das despesas efectuadas e respectivos juros, acrescido de 5% destinado a encargos de administração.

2 _ A taxa de juro a considerar será igual à da remuneração dos depósitos a prazo de um ano praticada pela Caixa Geral de Depósitos.

3 _ Para efeito do disposto no número 1, a câmara municipal notificará os arrendatários para depositarem o total das rendas na Caixa Geral de Depósitos, na conta do município, cujas referências para o efeito lhes indicará.

4 _ Até ao fim de cada mês , enquanto durar o período de cobrança coerciva, a câmara municipal pagará ao locador, por cheque ou transferência bancária, a parte remanescente que lhe pertence das respectivas rendas efectivamente recebidas.

5 – Para efeito do disposto no número anterior a Caixa Geral de Depósitos remeterá à câmara municipal relação dos depósitos efectuados pelos arrendatários ou duplicado dos respectivos documentos de depósito, no prazo de 10 dias, a contar da sua realização.

6 _ Concluído o reembolso da dívida calculada nos termos do n.º 1, a câmara municipal notifica desse facto os arrendatários e o locador, indicando concretamente a data a partir da qual os arrendatários deverão retomar o pagamento da renda ao locador.

SECÇÃO V
DA RENDA

SUBSECÇÃO I
DISPOSIÇÕES GERAIS

Artigo 18.º
Fixação em moeda corrente

1 _ O quantitativo da renda deve ser fixado em euros.

2 _ O quantitativo da renda fixada em moeda estrangeira corresponde ao seu equivalente em euros, à taxa de câmbio do dia e do lugar do respectivo vencimento.


Artigo 19.º
Vencimento

Na falta de convenção em contrário, a primeira renda vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito.

SUBSECÇÃO II
DO DEPÓSITO DE RENDAS

Artigo 20.º
Casos de depósito

1 _ O Arrendatário pode depositar a renda quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito e ainda quando lhe seja permitido fazer cessar a mora ou fazer caducar o direito à resolução do contrato, por falta de pagamento de renda, nos termos, respectivamente, dos artigos 1041.º , n.º 2, e 1048.º do Código Civil.

2 _ O arrendatário pode ainda depositar a renda quando esteja pendente a acção de despejo.

Artigo 21.º
Termos do depósito

1 _ O depósito é feito na Caixa Geral de Depósitos, perante um documento em dois exemplares, assinado pelo arrendatário ou por outrem, em seu nome, e do qual constem:

a) A identidade do locador e do arrendatário;

b) A identificação e localização do prédio, ou parte do prédio, arrendado;

c) O quantitativo da renda;

d) O período de tempo a que ela diz respeito;

e) O motivo por que se pede o depósito.

2 _ Um dos exemplares do documento referido no número anterior fica em poder da Caixa Geral de Depósitos, cabendo o outro ao depositante, com o lançamento de ter sido efectuado o depósito.

3 _ O depósito fica à ordem do locador, excepto nos casos em que seja determinado pela câmara municipal para pagamento de obras coercivas por ela executadas no prédio.

4 _ O depositante notificará o locador do depósito da renda, no prazo de oito dias, mediante carta registada com aviso de recepção.

5 _ A falta da notificação referida no número anterior constitui o arrendatário em mora.

6 – A junção do duplicado das guias de depósito das rendas em atraso à acção de despejo baseada na falta de pagamento de rendas, deverá ser efectuada até ao momento em que pode ser apresentada a contestação e faz cessar a mora a partir desse momento.

7 – O locador pode levantar ou movimentar o depósito, cessando, nesse caso, a mora.

8 - O depositante só poderá levantar ou movimentar todo ou parte do depósito, mediante apresentação de autorização escrita do locador ou certidão de sentença judicial transitada em julgado que lhe confira tal direito.

Artigo 22.º
Depósitos posteriores

1 - Enquanto subsistir a causa do depósito, o arrendatário pode depositar as rendas posteriores, sem necessidade de nova oferta de pagamento nem de notificação dos depósitos sucessivos.

2 - Os depósitos posteriores são considerados dependência e consequência do depósito inicial, valendo quanto a eles o que for decidido em relação a este.

Artigo 23.º
Impugnação do depósito

1 _ Quando o locador não pretenda resolver o contrato por falta de pagamento de renda, pode impugnar o depósito no prazo de 30 dias a contar da notificação, seguindo-se, depois, o disposto na lei de processo sobre a impugnação da consignação em depósito.

2 – Quando o locador pretenda resolver o contrato por falta de pagamento de renda, a propositura da competente acção de despejo vale como impugnação.

Artigo 24.º
Levantamento do depósito pelo locador

1 _ Salvo nos casos em que o depósito tenha sido determinado pela câmara municipal para pagamento do custo de obras coercivas realizadas no prédio, o locador pode levantar o depósito mediante escrito em que declare que não o impugnou nem pretende impugnar.

2 - O escrito referido no número anterior é assinado pelo locador ou pelo seu representante, devendo, no acto de levantamento do depósito, serem exibidos o respectivo bilhete de identidade e, no caso de levantamento por representante, os poderes de representação.

Artigo 25.º
Necessidade de decisão judicial

1 _ O depósito impugnado pelo locador e o depósito realizado condicionalmente pelo arrendatário, nos termos do artigo 1042.º , n.º 2, do Código Civil, só podem ser levantados após decisão judicial e de harmonia com ela.

2 _ O depósito condicional de rendas e da indemnização legal pode ser levantado na sua totalidade pelo locador, caso se prove a falta de pagamento de rendas, subsistindo o arrendamento.

3 _ Quando não seja feita a prova referida no número anterior, o locador apenas tem direito às rendas, podendo o arrendatário levantar o restante.

Artigo 26.º
Falsidade da declaração do depósito

Quando a declaração referida no artigo 24.º seja falsa, a impugnação fica sem efeito e o declarante incorre em multa equivalente ao dobro da quantia depositada, sem prejuízo da responsabilidade criminal correspondente ao crime de falsas declarações.

SUBSECÇÃO III
DA ACTUALIZAÇÃO DE RENDAS

DIVISÃO I
Disposições Gerais

Artigo 27.º
Regra geral

1_ A actualização de rendas só é permitida nos termos previstos na lei ou mediante estipulação contratual.

2 - As partes podem estipular livremente, a todo o tempo, o regime de actualização de rendas.

3 _ Na falta de estipulação das partes, as rendas são actualizáveis anualmente em função de coeficiente determinado nos termos do artigo seguinte.

DIVISÃO II
DAS ACTUALIZAÇÕES ANUAIS

Artigo 28.º
Coeficiente de actualização

1 _ O coeficiente de actualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento é o resultante da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses e para os quais existam valores disponíveis à data de 31 de Agosto, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística.

2 _ O Instituto Nacional de Estatística fará publicar no Diário da República e na Internet, até 30 de Outubro, o aviso com o coeficiente referido no número anterior.

3 _ A renda resultante da actualização referida no n.º 1 deve ser arredondada para a unidade de euro imediatamente superior.

Artigo 29.º
Anualidade

1. A primeira actualização pode ser exigida um ano após a data do início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a actualização anterior.

2. A não actualização das rendas não pode dar lugar a posterior recuperação dos aumentos não realizados, mas os coeficientes respectivos podem ser aplicados cumulativamente em actualizações posteriores, no prazo de 5 anos, a contar da data em que podiam ter sido aplicados.

DIVISÃO III
DO PROCEDIMENTO PARA ACTUALIZAÇÃO

Artigo 30.º
Forma da actualização

1 _ O locador interessado na actualização anual da renda deve comunicar por escrito ao arrendatário, com antecedência mínima de 30 dias, o novo montante e o coeficiente e demais factores relevantes utilizados no seu cálculo.

2 _ A nova renda considera-se aceite quando o arrendatário não se oponha nos termos do artigo seguinte.

Artigo 31.º
Oposição do arrendatário

1_ O arrendatário que não concorde com a nova renda indicada nos termos do artigo anterior, deverá manifestar ao locador a sua oposição, no prazo de 15 dias, contados da recepção da comunicação de aumento, indicando o montante que considera correcto.

2_ O locador pode recusar o montante indicado pelo arrendatário por comunicação a este dirigida e enviada no prazo de 15 dias contados da recepção da comunicação de recusa.

3_ O silêncio do locador ou o não cumprimento do estipulado no número anterior, valem como aceitação do montante indicado pelo arrendatário.

Artigo 32.º
Reclamação para o chefe de finanças

1_ Se o locador recusar o montante indicado pelo arrendatário, pode este, no prazo de 15 dias, reclamar, por escrito, para o chefe da repartição de finanças da área da localização do prédio, indicando o montante da renda anterior à comunicação do aumento e juntando o último recibo de renda, bem como a carta do locador ou seu representante, referente à comunicação do aumento de renda sob reclamação.

2_ A reclamação tem efeito suspensivo.

Artigo 33.º
Decisão da reclamação

1_ Recebida a reclamação, a repartição de finanças, no prazo de 5 dias, notificará o locador para responder, querendo, no prazo de 7 dias.

2_ Decorrido esse prazo, o chefe da repartição de finanças decidirá no prazo de 10 dias.

3_ Da decisão constará, discriminadamente, o montante da nova renda e o valor acumulado por virtude do efeito suspensivo da reclamação.

4_ O valor acumulado referido no número anterior, deve ser pago juntamente com a renda do mês seguinte, se não exceder um quarto da renda mensal; se exceder esse valor, o seu pagamento deverá ser repartido pelos meses seguintes em fracções que o não excedam.

5_ Do acto do chefe da repartição de finanças que decidir a reclamação não há recurso, salvo se o montante anual do aumento da renda for superior ao salário mínimo nacional para a indústria, caso em que do acto haverá recurso contencioso para os tribunais administrativos de 1.ª instância.

SECÇÃO VI
DOS ENCARGOS DE FRUIÇÃO DE PARTES COMUNS

Artigo 34.º
Despesas correntes do condomínio

1_ Se o prédio estiver constituído em propriedade horizontal e o objecto do arrendamento for uma ou mais fracções mas não a totalidade do edifício, as partes podem convencionar, por escrito, que todas ou algumas das despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício, designadamente de limpeza, consumo de electricidade e de água, revisões de rotina dos elevadores, remuneração do administrador e da porteira, fiquem a cargo do arrendatário, na proporção correspondente ao arrendado.

2_ Para o efeito previsto no artigo anterior, o locador deve entregar ao arrendatário cópia das deliberações da assembleia de condóminos que determinem o valor da quota que lhe compete pagar para aquelas despesas.

3 _ Se o objecto do arrendamento for a totalidade de um edifício urbano, as despesas de administração e todas as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício, ficam a cargo do arrendatário.

SECÇÃO VII
DO SUBARRENDAMENTO

Artigo 35.º
Autorização do locador

O arrendatário só pode subarrendar o prédio se o locador previamente lhe der autorização por escrito e nos limites dessa autorização.

Artigo 36.º
Caducidade
O subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de arrendamento.

Artigo 37.º
Direitos do locador em relação ao subarrendatário

1_ Sendo total o subarrendamento, o locador pode, a todo o tempo, substituir-se ao arrendatário, mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e passando o subarrendatário a arrendatário directo.

2_ Se o locador receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo depois da extinção do arrendamento, será o subarrendatário havido como arrendatário directo.

SECÇÃO VIII
DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO ARRENDATÁRIO

Artigo 38.º
Direito de preferência
em caso de alienação da coisa locada

1_ O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma, tem o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano.

2_ Sendo dois ou mais os preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante.

Artigo 39.º
Graduação

O direito de preferência do arrendatário referido no artigo anterior é graduado imediatamente acima do direito de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.º do Código Civil.

Artigo 40.º
Direito de preferência em novo arrendamento

1. Extinto o contrato de arrendamento por denúncia do arrendador, nos termos do número um do artigo 58.º , ou por limite máximo de duração, nos termos do artigo 13.º, o arrendatário tem direito de preferência em novo contrato de arrendamento do mesmo local que o arrendador pretenda celebrar com outro arrendatário antes de decorridos dois anos sobre a data da extinção do arrendamento, ainda que para fim diferente da actividade autorizada pelo contrato extinto, e ainda que o arrendador do novo contrato não seja o mesmo do contrato extinto.

2. Para efeito do exercício do direito de preferência, o arrendador deverá notificar o arrendatário, por carta registada com aviso de recepção, do seu propósito de celebrar um novo contrato de arrendamento, indicando a renda oferecida, o prazo contratual, a actividade a autorizar pelo contrato e a identificação e residência do novo arrendatário.

3. O arrendatário do contrato extinto deverá exercer o direito de preferência e disponibilizar-se para assinar o contrato, no prazo de um mês a contar da notificação.

4. Decorrido o prazo estabelecido no número anterior sem que o arrendatário do contrato extinto se tenha disponibilizado para assinar o contrato de arrendamento proposto, o arrendador deve formalizar o novo contrato com o novo arrendatário, no prazo de um mês, devendo remeter cópia do novo contrato ao arrendatário do contrato extinto, no prazo de oito dias, a contar da formalização do novo contrato.

5. Se o arrendador não fizer a notificação prevista ou omitir nela algum dos requisitos exigidos ou realizar, com novo arrendatário, contrato diferente do notificado, terá o arrendatário cujo contrato se extinguiu, direito a subrogar-se na posição contratual do novo arrendatário, desde que manifeste essa intenção, por escrito, ao arrendador e ao novo arrendatário, no prazo de três meses a contar do conhecimento do novo contrato de arrendamento.

6. Para efeito da notificação a que se refere o número 2, o arrendatário interessado deve comunicar ao locador qualquer mudança de residência ocorrida durante o prazo da preferência.

Artigo 41.º
Regime subsidiário

Ao direito de preferência do arrendatário é subsidiariamente aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º do Código Civil.

SECÇÃO IX
DA CESSAÇÃO DO CONTRATO

SUBSECÇÃO I
DISPOSIÇÕES COMUNS

DIVISÃO I
REGRAS GERAIS

Artigo 42.º
Cessação do arrendamento

O arrendamento urbano pode cessar por acordo entre as partes, por resolução, por caducidade, por denúncia ou por outras causas determinadas na lei.

Artigo 43.º
Imperatividade

O disposto neste diploma sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento tem natureza imperativa.

Artigo 44.º
Meios para a cessação do arrendamento

1_ A cessação do arrendamento opera por interpelação dirigida à outra parte, pela forma prevista na lei.

DIVISÃO II
DA INTERPELAÇÃO

Artigo 45.º
Interpelação

1_ Quando o locador ou o arrendatário pretendam fazer cessar o arrendamento, nos casos em que a lei o permita, devem interpelar a outra parte com a antecedência legalmente prescrita.

2_ A interpelação faz-se pela citação, quando seja necessária acção judicial, pela notificação judicial avulsa, quando seja necessária essa forma, ou extrajudicialmente, por comunicação escrita, nos restantes casos.

3_ Produz, ainda, os efeitos da interpelação o reconhecimento, pelo arrendatário, do facto jurídico que conduz à cessação do arrendamento, seja pela aposição de escritos, seja por documento por ele assinado.

Artigo 46.º
Efeitos da interpelação

1_ A interpelação feita pelo locador, quando efectuada na forma prevista na lei, torna exigível, a partir do momento legalmente fixado, a desocupação do local e a sua entrega com as reparações que incumbem ao arrendatário.

2_ Com a interpelação, o locador pode exigir ao arrendatário a colocação de escritos, quando corresponda ao uso da terra.

3_ O arrendatário deve, em qualquer caso, mostrar o local a quem pretender tomá-lo de arrendamento, em horário acordado com o locador.

4_ Na falta do acordo referido no número anterior, o arrendatário deve mostrar o local nos dias úteis, das 17 horas e 30 minutos às 19 horas e 30 minutos e aos sábados e domingos, das 15 horas às 19 horas, respectivamente.

DIVISÃO III
DA ACÇÃO DE DESPEJO

Artigo 47.º
Finalidade

A acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei não estabeleça procedimento menos solene ou imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação.

2 – A acção de despejo é, ainda, o meio processual residual para a cessação do arrendamento.

Artigo 48.º
Forma do processo

1_ A acção de despejo segue a tramitação do processo comum com as alterações constantes do presente diploma.

2_ Juntamente com o pedido de despejo, o autor pode requerer a condenação do réu no pagamento de rendas ou de indemnização.

3_ O réu, ao contestar, pode deduzir em reconvenção o seu direito a benfeitorias ou uma indemnização.

Artigo 49.º
Recursos

1_ A acção de despejo admite sempre recurso para o tribunal da relação, independentemente do valor da causa.

2_ A apelação de sentença que decrete o despejo tem efeito suspensivo.

Artigo 50.º
Rendas vencidas na pendência da acção

1_ Na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.

2_ O locador pode requerer o decreto imediato do despejo com base no não cumprimento do disposto no número anterior, sendo ouvido o arrendatário.

3_ O direito a pedir o decreto imediato do despejo nos termos do número anterior caduca quando o arrendatário, até ao termo do prazo para a sua resposta, pague ou deposite as rendas em mora e a importância da indemnização devida e disso faça prova, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que serão contadas a final.

Artigo 51.º
Crime de desobediência

1_ Na sentença que decretar o despejo, o juiz deve fixar o prazo para entrega do prédio, entre um e três meses.

2_ O arrendatário que, sem causa justificativa, não entregue o prédio no prazo fixado na sentença, incorre no crime de desobediência.

3- Consideram-se causas justificativas para efeito do número anterior, as causas de justificação do facto e de exclusão da culpa previstas no Código Penal, e, em caso de arrendamento para habitação, designadamente as seguintes:

a) Não ter o arrendatário alojamento alternativo nem capacidade económica para o comprar ou arrendar;

b) Situação de doença, invalidez ou velhice do arrendatário, que o impossibilite de procurar alojamento alternativo ou efectuar a mudança de residência.

SUBSECÇÃO II
DA CESSAÇÃO POR ACORDO DAS PARTES

Artigo 52.º
Revogação

1_ As partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo.

2_ O acordo referido no número anterior deve ser celebrado por escrito, sempre que não seja imediatamente executado ou sempre que contenha cláusulas compensatórias ou quaisquer outras cláusulas acessórias.


SUBSECÇÃO III
DA RESOLUÇÃO

Artigo 53.º
Resolução

1_ O arrendatário pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.

2_ A resolução do contrato fundada na falta de cumprimento por parte do arrendatário tem de ser decretada pelo tribunal judicial ou, mediante convenção das partes, por tribunal arbitral .


Artigo 54.º
Casos de resolução pelo locador

1_ O locador só pode resolver o contrato se o arrendatário:

a) não pagar a renda no tempo e lugar próprios nem fizer depósito liberatório;

b) usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina;

c) Aplicar o prédio, reiterada ou habitualmente, a práticas ilícitas, imorais ou desonestas;

d) Fizer no prédio, sem consentimento escrito do locador, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043.º do Código Civil ou 5.º do presente diploma;

e) Tiver hóspedes no prédio arrendado, em violação do disposto na alínea b) do número 1 do artigos 67.º .

f) Proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar;

g) Não comunicar ao locador , dentro de quinze dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada;

h) Não facultar, sem justa causa, ao locador o exame da coisa locada;

i) Conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos;

j) Conservar o prédio desabitado por mais de um ano ou, sendo o prédio destinado a habitação, não tiver nele residência permanente, habite ou não outra casa, própria ou alheia;

k) Não facultar a realização das reparações necessárias, bem como quaisquer obras ordenadas pela autoridade pública;

l) Deixar de prestar ao proprietário ou ao locador os serviços pessoais que determinaram a ocupação do prédio.

2_ Não tem aplicação o disposto na alínea j) do número anterior:

a) Em caso de força maior ou de doença determinante de internamento temporário, para tratamento, em estabelecimento de saúde, durante o período do internamento ;

b) Se o arrendatário se ausentar por tempo não superior a dois anos, em cumprimento de deveres militares, ou no exercício de outras funções públicas ou de serviço particular por conta de outrem, e bem assim, sem dependência de prazo, se a ausência resultar de comissão de serviço público, civil ou militar, por tempo determinado;

c) Se permanecerem no prédio o cônjuge ou parentes em linha recta do arrendatário ou outros familiares dele, desde que, neste último caso, com ele convivessem há mais de um ano e se mantenham na dependência económica dele.

Artigo 55.º
Caducidade do direito de pedir a resolução

1_ A acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade.

2_ O prazo de caducidade previsto no número anterior, quando se trate de facto continuado ou duradouro, conta-se a partir da data em que o facto tiver cessado.

SUBSECÇÃO IV
DA CADUCIDADE

Artigo 56.º
Caducidade

1 - Sem prejuízo do disposto quanto aos regimes especiais e do disposto no presente diploma, o arrendamento caduca nos casos fixados pelo artigo 1051.º , salvo o disposto no artigo 1052.º e 1054.º , todos do Código Civil.

2 – Quando o contrato de arrendamento para habitação caduque por força da alínea c) do artigo 1051.º do Código Civil, o arrendatário tem direito de preferência em novo arrendamento, nos termos do artigo 40.º.

SUBSECÇÃO V
DA DENÚNCIA

Artigo 57.º
Denúncia pelo arrendatário

1_ O arrendatário pode denunciar o contrato, mediante comunicação escrita ao locador, com a antecedência contratualmente estipulada ou, na falta de estipulação contratual, com a antecedência mínima de 90 dias em relação à data em que se operam os seus efeitos.

2_ A falta da comunicação ou a sua realização sem a antecedência prevista no número anterior, obriga o arrendatário a indemnizar o locador no valor das rendas correspondentes à parte da antecedência não cumprida.

Artigo 58.º
Denúncia pelo locador

1_ O locador só pode denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação, sem prejuízo do disposto nos números seguintes e nos artigos 75.º e 110.º .

2_ Se o prazo do contrato ou da sua renovação em curso for superior a seis anos, o locador pode ainda instaurar acção de despejo para denúncia do contrato, até dois anos antes do termo do prazo em curso à data da propositura da acção, nos casos seguintes:

a) quando necessite do locado para sua habitação ou dos seus descendentes em 1.º grau;

b) Quando necessite do locado para nele construir a sua residência ou dos seus descendentes em 1.º grau;

c) Quando se proponha ampliar o prédio ou nele construir novos edifícios por forma a aumentar o número de locais arrendáveis e disponha do respectivo projecto de arquitectura, aprovado pela câmara municipal;

d) (3) - Quando o prédio esteja degradado e não se mostre aconselhável, sob o aspecto técnico ou económico, a respectiva beneficiação ou reparação e esteja aprovado pela câmara municipal o respectivo projecto de arquitectura.

3 (4)_ O disposto neste artigo não é aplicável às casas de saúde nem aos estabelecimentos de ensino oficial ou particular.

4 (5)_ A denúncia referida nas alíneas c) do número 2 e no número 3, é objecto de legislação especial.

Artigo 59.º
Forma e prazo da denúncia pelo locador

1. A denúncia pelo locador prevista no número 1 do artigo anterior, deve ser feita mediante notificação judicial avulsa ao arrendatário, requerida com a antecedência contratualmente estipulada, ou, na falta de estipulação contratual, com um ano de antecedência relativamente ao fim do prazo ou da sua renovação.

2. A denúncia pelo locador prevista no número 2 do artigo anterior, deve ser feita em acção judicial e não obriga ao despejo enquanto não decorrerem três meses sobre a decisão definitiva.

SECÇÃO X
DA EXECUÇÃO COERCIVA DO DESPEJO

Artigo 60.º
Competência da câmara municipal

1_ A execução coerciva do despejo compete à câmara municipal da localização do prédio, a expensas do arrendatário, nos termos dos números seguintes.

2_ Para efeitos do disposto no número anterior, o locador pode requerer à câmara municipal a execução coerciva do despejo, quando o arrendatário não entregue o prédio no prazo fixado na sentença que o decretou ou noutro título executivo de despejo.

3_ O requerimento deve ser instruído com certidão da sentença referida no número anterior, com nota de trânsito em julgado, ou outro título executivo de despejo.

4_ A câmara municipal deverá executar o despejo e entregar o prédio ao locador, no prazo de dois meses, a contar da data da apresentação do requerimento, utilizando os meios necessários e seja quem for o detentor do prédio, lavrando auto da ocorrência.

Artigo 61.º
Terceiro possuidor de título de arrendamento

1 - O detentor do prédio que não tenha sido ouvido e convencido na acção e possua título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do exequente, poderá propor acção em que peça a declaração da titularidade do direito ao arrendamento, bem como a providência cautelar prevista no artigo 395.º do CPC.

2 –A instauração dos procedimentos previstos no número anterior não tem efeito suspensivo.

Artigo 62.º
Cobrança coerciva da dívida

1_ Os serviços municipais notificarão o devedor, pessoalmente, aquando do despejo, ou posteriormente, por aviso postal simples ou por publicação no boletim municipal, para, no prazo de um mês, pagar as respectivas despesas, discriminando as da efectivação do despejo e as de armazenagem dos móveis ou outros objectos que tenham sido removidos.

2_ Se o devedor não pagar a dívida no prazo referido, a câmara municipal poderá proceder à cobrança coerciva, nos termos prescritos para as execuções fiscais, valendo como título executivo a certidão da dívida emitida pelos serviços municipais.

3_ No processo executivo serão preferencialmente penhorados os móveis ou outros objectos que tenham sido removidos no acto de despejo.

4_ Em alternativa ao processo de execução, a câmara municipal poderá declarar a perda, a seu favor, dos móveis ou outros objectos referidos no número anterior.

5_ Aquando do pagamento voluntário da dívida, o interessado pode solicitar, sem dependência de forma, que os móveis ou outros objectos que tenham sido removidos no acto de despejo lhe sejam entregues, caso em que os serviços municipais lhos deverão entregar de imediato.

6_ A entrega é feita no local em que os móveis ou outros objectos se encontrem armazenados, mediante recibo assinado pelo interessado, que é obrigado a retirá-los imediatamente.

7_ Se o interessado os não remover de imediato do local em que se encontram armazenados ou não os reclamar nos termos dos números 5 e 6, consideram-se abandonados a favor da câmara municipal.

Artigo 63.º
Título executivo de despejo

Constituem título executivo de despejo:

a) A sentença judicial que tiver decretado o despejo, com nota de trânsito em julgado;

b) O contrato de arrendamento e a certidão da notificação judicial avulsa para denúncia do contrato de arrendamento, nos casos em que a lei admite a denúncia do arrendamento por esta forma.

Artigo 64.º
Doença de pessoa que se encontre no local

Se o executor do despejo encontrar no local pessoa manifestamente afectada de doença grave ou que afirme que não pode abandonar o local por motivo de doença, deve requisitar de imediato ao Instituto Nacional de Emergência Médica os meios necessários para o exame clínico e transporte do doente para estabelecimento de assistência adequado.

CAPÍTULO II
DO ARRENDAMENTO URBANO PARA HABITAÇÃO

SECÇÃO I
DISPOSIÇÕES GERAIS

Artigo 65.º
Casas mobiladas

Quando o arrendamento do prédio para habitação seja acompanhado do aluguer da respectiva mobília ao mesmo locatário, considera-se arrendamento urbano todo o contrato e renda todo o preço locativo.

Artigo 66.º
Indústrias domésticas

1 _ No uso residencial de prédio arrendado inclui-se o exercício de qualquer indústria doméstica, ainda que tributada.

2- É indústria doméstica a explorada na sua residência pelo arrendatário e pessoas do seu agregado familiar ou que com ele vivam em economia comum, podendo incluir ainda o emprego de um assalariado.

Artigo 67.º
Pessoas que podem residir no prédio

1_ Nos arrendamentos para habitação podem residir no prédio, além do arrendatário:

a) Todos os que vivam com ele em economia comum;

b) Um máximo de três hóspedes, salvo cláusula contratual ou vontade expressa do locador em contrário, nos termos do artigo 69.º.

2_ Consideram-se sempre como vivendo com o arrendatário em economia comum, além das pessoas mencionadas nas alíneas a) e b) do número 3 do artigo 68.º , aquelas relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídico que não respeite directamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos.

Artigo 68.º
Hospedagem

1. Para efeitos do presente diploma, considera-se hospedagem o contrato ou a situação em que o arrendatário proporciona a outrem o gozo de habitação no local arrendado e lhe presta habitualmente serviços com ela relacionados, independentemente de retribuição.

2. A pessoa a quem é proporcionada habitação e serviços nos termos do número anterior, denomina-se hóspede.

3. Não se consideram hóspedes do arrendatário:

a) O cônjuge ou a pessoa com quem viva em união de facto, independentemente da sua orientação sexual;

b) Os parentes em linha recta ou até ao 3.º grau da linha colateral;

c) Outras pessoas que com ele vivam em economia comum.

Artigo 69.º
Autorização do locador

1. Se o contrato de arrendamento não contiver cláusula que proíba a hospedagem, presume-se a mesma autorizada pelo locador, até um máximo de três hóspedes, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

2. O locador pode, a todo o tempo da vigência do contrato, proibir a hospedagem, notificando, para o efeito, o arrendatário, por carta registada com aviso de recepção.

3. A notificação só produzirá efeito decorridos seis meses sobre a data da sua realização.

SECÇÃO II
DA TRANSMISSÃO DO DIREITO DO ARRENDATÁRIO

Artigo 70.º
Incomunicabilidade do arrendamento

Seja qual for o regime matrimonial, a posição do arrendatário não se comunica ao cônjuge e caduca por morte dele, sem prejuízo do disposto nos dois artigos seguintes.

Artigo 71.º
Transmissão por divórcio

1_ Obtido o divórcio ou a separação judicial de pessoas e bens, podem os cônjuges acordar em que a posição de arrendatário fique pertencendo a qualquer deles.

2_ Na falta de acordo, cabe ao tribunal decidir, tendo em conta a situação patrimonial dos cônjuges, as circunstâncias de facto relativas à ocupação da casa, o interesse dos filhos, a culpa imputada ao arrendatário na separação ou divórcio, o facto de ser o arrendamento anterior ou posterior ao casamento e quaisquer outras razões atendíveis.

3_ Estando o processo pendente no tribunal de família, cabe a este a decisão.

4_ A transferência do direito ao arrendamento para o cônjuge do arrendatário, por efeito de acordo homologado pelo juiz ou pelo conservador do registo civil, consoante os casos, ou por decisão judicial, deve ser notificada oficiosamente ao locador.

Artigo 72.º
Transmissão por morte

1_ O arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário ou daquele a quem tiver sido cedida a sua posição contratual, se lhe sobreviver:

a) Cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens ;

b) Descendente com menos de um ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano;

c) Ascendente que com ele convivesse há mais de um ano;

d) Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de dois anos, independentemente da sua orientação sexual, quando o arrendatário não seja casado ou esteja separado judicialmente de pessoas e bens;

e) Afim na linha recta, que com ele convivesse há mais de dois anos;

f) Pessoas que com ele vivessem em economia comum há mais de dois anos.

2_ Nos casos do número anterior, a posição do arrendatário transmite-se, pela ordem das respectivas alíneas, às pessoas nele referidas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o parente ou afim mais próximo e mais idoso.

3_ A transmissão a favor dos parentes ou afins também se verifica por morte do cônjuge sobrevivo quando, nos termos deste artigo, lhe tenha sido transmitido o direito ao arrendamento.

Artigo 73.º
Excepção

O direito à transmissão previsto no artigo anterior não se verifica se o titular desse direito tiver outra residência ou for proprietário de imóvel ou fracção habitacional nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto ou na área do município da respectiva localidade, quanto ao resto do País, à data da morte do titular da posição jurídica de arrendatário.

Artigo 74.º
Comunicação ao locador

1. O titular do direito à transmissão do arrendamento que queira exercer esse direito deve comunicar ao locador essa opção, no prazo de 90 dias, a contar da morte do primitivo arrendatário ou do cônjuge sobrevivo, por carta registada, com aviso de recepção.

2. A comunicação referida no número anterior deve ser acompanhada dos documentos autênticos ou autenticados que comprovem o direito do transmissário.

3. Na falta dos procedimentos referidos nos números anteriores, o arrendamento caduca.

Artigo 75.º
Denúncia pelo locador
Em caso de transmissão do arrendamento por morte do cônjuge sobrevivo do primitivo arrendatário, nos termos do número 3 do artigo 72.º , pode o locador optar pela denúncia imediata do contrato, pagando uma indemnização ao titular do direito à transmissão, correspondente ao produto resultante da multiplicação do valor da renda mensal, à data da morte do arrendatário, pelo dobro do número de meses que faltarem para se completar o prazo do contrato ou da sua renovação.

Artigo 76.º
Requisitos da denúncia para habitação

1_ O direito de denúncia para habitação do locador ou dos seus descendentes em 1.º grau, depende, em relação a ele, da verificação dos seguintes requisitos:

a) ser proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de cinco anos, ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;

b) Não ter, há mais de um ano, nas áreas metropolitanas de Lisboa ou do Porto, se o prédio se situar nessas áreas, ou na área do respectivo município, quanto ao resto do país, casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.

2_ O locador que tiver diversos prédios ou fracções arrendados para habitação, só pode denunciar o contrato relativamente àquele que, satisfazendo as necessidades de habitação própria e da família, esteja arrendado há menos tempo.

3- Tendo o locador prédios ou fracções arrendados para habitação e prédios ou fracções arrendados para fim diverso da habitação, só pode denunciar o contrato relativamente à fracção arrendada há menos tempo para fim diverso da habitação, desde que seja apta para satisfazer as necessidades de habitação determinantes da denúncia, ou possa, sem dispêndio incomportável ou excessivamente oneroso, ser adaptada a essa função, sem prejuízo do disposto no número 3 do artigo 58.º .

4_ O direito de denúncia para habitação do descendente está sujeito à verificação do requisito previsto na alínea a) do n.º 1 relativamente ao locador e do da alínea b) do mesmo número para o descendente.

Artigo 77.º
Indemnização e reocupação do prédio

1_ É devida ao arrendatário, pela desocupação do locado para habitação do locador ou de seu descendente, uma indemnização correspondente a seis meses da renda em vigor à data do trânsito em julgado da sentença que decretar o despejo.

2_ Se o locador, desocupado o prédio, não o for habitar dentro de 90 dias, ou o tiver devoluto durante mais de um ano, ou não permanecer nele durante três anos, e bem assim se ele não tiver feito, dentro desse prazo, a obra justificativa da denúncia, o arrendatário despedido tem direito, além da indemnização fixada no número anterior, à importância correspondente a dois anos de renda e pode reocupar o prédio nas condições contratuais anteriores à denúncia, salvo ocorrência de morte, doença grave, ou deslocação forçada do locador, ocorrência de caso fortuito ou de força maior, ou sendo o atraso na realização da obra imputável à autoridade administrativa.

SECÇÃO III
PREFERÊNCIA EM CASO DE CADUCIDADE
DO ARRENDAMENTO POR MORTE

Artigo 78.º
Direito de preferência em novo arrendamento

1_ Quando o contrato de arrendamento para habitação caduque por morte do arrendatário, têm direito de preferência em novo arrendamento os subarrendatários, quando a sublocação seja eficaz em relação ao locador, preferindo, entre vários, o mais antigo.

2_ A renda inicial do novo arrendamento não pode exceder o valor da última renda do contrato anterior acrescido de um décimo do salário mínimo nacional para a indústria em vigor à data da celebração do contrato.

Artigo 79.º
Excepção

O direito de preferência em novo arrendamento previsto no artigo anterior não pode ser exercido se o titular desse direito tiver outra residência ou for proprietário de imóvel ou fracção habitacional nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, se o local arrendado se situar nessas áreas, ou na área do município da respectiva localidade, quanto ao resto do país, à data da morte do arrendatário, ou adquirida após a morte dele e antes da realização do novo contrato de arrendamento.

Artigo 80.º
Forma do exercício do direito

1. O titular do direito de preferência nos termos do número 1 do artigo 78.º interessado em novo arrendamento, deve manifestar ao locador o seu interesse, por carta registada com aviso de recepção, nos 30 dias subsequentes à morte do arrendatário, sob pena de caducidade.

2. Aplica-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos números 2 a 6 do artigo 40.º e no artigo 41.º .

Artigo 81.º
Direito de preferência na compra e venda

Os subarrendatários nas condições referidas no número um do artigo 78.º têm também direito de preferência em caso de venda do local arrendado, que se realize nos dois anos subsequentes à morte do arrendatário, aplicando-se o disposto nos artigos 38.º , 39.º e 80.º do presente diploma e 416.º a 418.º e 1410.º do Código Civil, com as necessárias adaptações.

SECÇÃO IV
DA CESSAÇÃO DO CONTRATO

Artigo 82.º
Renovação automática, denúncia e revogação

1_ Salvo estipulação contratual em contrário e sem prejuízo do disposto no artigo 13.º, os contratos de arrendamento para habitação permanente renovam-se, automática e sucessivamente, no fim do prazo, se não forem denunciados por qualquer das partes.

2_ A denúncia do contrato pelo locador para o fim do prazo ou da sua renovação deve ser feita mediante notificação judicial avulsa do arrendatário, nos termos do n.º 1, do artigo 59.º .

3_ O arrendatário pode denunciar o contrato, mediante comunicação escrita ao locador, nos termos do artigo 57.º .

Artigo 83.º
Desocupação forçada

À execução do despejo de local arrendado para habitação é aplicável o disposto nos artigos 60.º a 64.º, sem prejuízo do disposto nos artigos seguintes.

Artigo 84.º
Diferimento da desocupação

1_ A câmara municipal pode diferir, oficiosamente ou a pedido dos interessados, a desocupação do local arrendado para habitação, por prazo que não exceda um ano a contar da data em que o despejo podia ser efectuado, quando se verifiquem circunstâncias excepcionais que o justifiquem e designadamente quando o arrendatário não disponha imediatamente de outra habitação nem de recursos económicos que lhe permitam comprá-la ou arrendá-la, nem seja possível o realojamento imediato nos termos do artigo seguinte.

2_ O prazo referido no número anterior absorve quaisquer outros diferimentos permitidos por leis gerais ou especiais.

3_ Durante o período de diferimento do despejo o arrendatário é responsável pelo pagamento pontual de indemnização ao locador igual ao valor das rendas que seriam devidas se o contrato de arrendamento se mantivesse em vigor.

4_ Se o despejo resultar de resolução do contrato por não pagamento de rendas, e a falta do mesmo se dever a carência de meios económicos, o pagamento da indemnização referida no número anterior é da responsabilidade do Instituto de Solidariedade e Segurança Social

5_ Verificando-se a situação prevista no número anterior, o acto administrativo que diferir a desocupação deve ser notificado ao Instituto de Solidariedade e Segurança Social.

6- O diferimento do despejo pode também ser deferido a requerimento do arrendatário, até ao fim do ano lectivo em curso, quando no local a despejar residam menores que estejam a cargo do arrendatário e frequentem curso do ensino oficial ou reconhecido pelo Ministério da Educação.

Artigo 85.º
Realojamento dos despejados

1_ Tratando-se de despejo de local arrendado para habitação em que o arrendatário efectivamente tenha a sua residência permanente, logo após o despejo a câmara municipal deve colocar à disposição do arrendatário alojamento adequado às suas necessidades e do seu agregado familiar, bem como das pessoas que com ele vivam em economia comum há mais de cinco anos ou, independentemente de prazo, se houver obrigação legal de convivência, em todos os casos de manifesta carência económica dos despejados, e designadamente quando ocorram, cumulativamente, as seguintes circunstâncias:

a) Ser o arrendatário reformado por invalidez ou ter mais de 65 anos de idade;

b) O arrendatário já habitar no local arrendado desde os dois anos anteriores à instauração da acção de despejo;

c) Nem o arrendatário nem nenhum dos elementos do seu agregado familiar possuir casa própria ou arrendada adequada às respectivas necessidades nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, se o prédio objecto do despejo se situar nessas áreas, ou na área do município da respectiva localidade, se se situar no resto do país;

d) A média do rendimento das pessoas despejadas não ser superior ao salário mínimo nacional para a indústria.

2_ O quantitativo da retribuição ou renda a cobrar pela câmara municipal pelo realojamento referido no número anterior, deve ser adequado à situação económica e social dos realojados e não poderá exceder o maior dos seguintes valores:

a) Um quarto do rendimento do respectivo agregado familiar;

b) A renda do contrato de arrendamento extinto, à data da extinção do contrato

CAPÍTULO III
DO ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA

Artigo 86.º
Noção

Considera-se realizado para comércio ou indústria o arrendamento de prédio ou parte de prédio urbano ou rústico tomados para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial, compreendendo-se na categoria de actividade industrial, as actividades de assistência e de ensino.

Artigo 87.º
Prazo supletivo

Na falta de estipulação contratual, entende-se que o prazo de duração do arrendamento para comércio ou indústria é de cinco anos.

Artigo 88.º
Cessão de exploração do estabelecimento comercial

1_ Não é havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico o contrato pelo qual alguém transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado.

2_ Se, porém, ocorrer alguma das circunstâncias previstas no n.º 2 do artigo 91.º , o contrato passa a ser havido como arrendamento do prédio.

3_ A cessão de exploração do estabelecimento comercial deve constar de documento escrito sob pena de nulidade.

Artigo 89.º
Compensação em caso de caducidade ou de denúncia

1. Se o arrendamento cessar por motivo de caducidade ou por denúncia do locador, o arrendatário tem direito a uma compensação em dinheiro, sempre que por facto seu o prédio arrendado tenha aumentado de valor locativo.

2_ Na falta de acordo, a importância da compensação é fixada pelo tribunal, segundo juízos de equidade, mas não pode exceder cinco vezes a renda anual à data da cessação do contrato.

Artigo 90.º
Diferimento da desocupação do prédio

1_ Quando o arrendamento tiver durado um ou mais anos e cessar por caducidade ou por denúncia do locador, o arrendatário, ou os seus herdeiros, no caso de caducidade por morte dele, só são obrigados a desocupar o prédio decorrido um ano após o termo do contrato ou da sua renovação.

2_ Se o arrendamento tiver durado 10 anos ou mais, o prazo para a desocupação é de dois anos.

Artigo 91.º
Trespasse do estabelecimento comercial ou industrial

1_ É permitida a transmissão por acto entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência de autorização do locador, no caso de trespasse do estabelecimento comercial ou industrial.

2_ Não há trespasse:

a) Quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento;

b) Quando, transmitido o gozo do prédio, passe a exercer-se nele outro ramo de comércio ou indústria ou quando, de um modo geral, lhe seja dado outro destino.

3_ O trespasse deve ser celebrado por escrito, sob pena de nulidade.

4_ A transmissão de posições contratuais não implica a suspensão ou a interrupção do prazo, nem conduz a quaisquer alterações no conteúdo do contrato de arrendamento.

Artigo 92.º
Direitos do locador em caso de trespasse

1_ No trespasse, venda, ou dação em cumprimento do estabelecimento comercial, o locador do prédio arrendado tem direito de preferência.

2_ É aplicável neste caso, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º do Código Civil.

3_ Sempre que, por contitularidade da posição do locador ou pela existência, no estabelecimento trespassado, de mais de um arrendamento, haja dois ou mais preferentes, abre-se licitação entre eles, revertendo o excesso para o alienante.
4- Sendo arrendatária uma sociedade comercial, aplica-se à cessão de quotas, com as necessárias adaptações, o disposto nos números anteriores para o trespasse.

Artigo 93.º
Renovação e denúncia

1_ Sem prejuízo do disposto no artigo 13.º Os contratos de arrendamento para comércio ou indústria renovam-se automaticamente no fim do prazo, por igual período, se outro não estiver expressamente estipulado, quando não sejam denunciados por qualquer das partes.

2_ As partes podem livremente convencionar um prazo de aviso prévio para a denúncia do contrato, desde que a respectiva cláusula seja reduzida a escrito.

Artigo 94.º
Indemnização por obras

Quando o arrendatário realizar no prédio voluntariamente obras autorizadas pelo locador ou determinadas pelas autoridades administrativas, tem direito a indemnização, no termo do contrato, de acordo com as regras do enriquecimento sem causa, salvo cláusula contratual ou posterior convenção escrita das partes em contrário.

Artigo 95.º
Morte do arrendatário

O arrendamento para comércio ou indústria não caduca por morte do arrendatário, transmitindo-se aos seus herdeiros com o estabelecimento comercial ou industrial respectivo.

Artigo 96.º
Comunicação ao locador

1. No prazo de seis meses a contar da morte do arrendatário, o transmissário a quem tiver sido adjudicado na partilha o estabelecimento instalado no locado ou, na falta de partilha, o cabeça de casal, deve comunicar ao locador a morte do arrendatário e a identidade e residência do transmissário do direito ao arrendamento, por carta registada com aviso de recepção, acompanhada dos documentos comprovativos do direito invocado.

2. Sendo vários os transmissários, é solidária a obrigação de comunicação ao locador.

3. A falta de comunicação ao locador no prazo referido no número um, importa a caducidade do direito.

4. Enquanto não houver partilha, incumbe ao cabeça de casal o cumprimento das obrigações próprias do locatário.

Artigo 97.º
Direito de preferência em novo arrendamento

1. Sendo arrendatária uma sociedade comercial, em caso de caducidade do arrendamento por extinção da mesma têm preferência em novo arrendamento que se realize no prazo de dois anos a contar da extinção, os trabalhadores da sociedade que àquela data exerciam actividade profissional principal no locado, no âmbito da actividade autorizada no contrato de arrendamento extinto.

2. Na falta de acordo em contrário dos interessados que se encontrem na situação referida no número anterior, o direito de preferência deve ser exercido conjuntamente por todos eles, ou através de sociedade comercial que constituam para prosseguirem a mesma actividade autorizada pelo contrato de arrendamento extinto.

4. Aplica-se, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 80.º .

CAPÍTULO IV
DO ARRENDAMENTO PARA O EXERCÍCIO
DE PROFISSÃO LIBERAL

Artigo 98.º
Remissão

É aplicável aos arrendamentos para o exercício de profissão liberal, com as necessárias adaptações, o disposto no presente diploma para os arrendamentos para comércio ou indústria.

Artigo 99.º
Cessão da posição do arrendatário

1_ A posição do arrendatário é transmissível por acto entre vivos, sem autorização do locador, a pessoas que no prédio arrendado continuem a exercer a mesma profissão e para isso possuam as habilitações e títulos profissionais necessários.

2 _ A cessão deve ser celebrada por escrito e comunicada ao locador, no prazo de três meses, a contar da sua realização, sob pena de ineficácia em relação a ele.

Artigo 100.º
Caducidade por morte

Em caso de morte do arrendatário, o arrendamento caduca se, no prazo de um ano, nenhum dos respectivos herdeiros continuar no locado o exercício da mesma actividade , possuindo, para isso, as habilitações e títulos necessários.

CAPÍTULO V
DISPOSIÇÕES TRANSITÓRIAS
PARA OS ARRENDAMENTOS DE PRETÉRITO

Artigo 101.º
Regime normativo aplicável

O presente diploma aplica-se imediatamente aos contratos de arrendamento urbano celebrados antes da data da sua entrada em vigor e subsistentes a essa data, com as modificações constantes dos artigos seguintes.

Artigo 102.º
Contratos de arrendamento para habitação
celebrados antes de 15 de Novembro de 1990

1. Nos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes de 15 de Novembro de 1990, o arrendador não pode denunciar o contrato para o fim do prazo ou da sua renovação, enquanto tiver residência permanente no locado o primitivo arrendatário, ou a pessoa a quem por morte dele o arrendamento se tiver transmitido ou, em primeira transmissão, se vier a transmitir.

2. Nos contratos a que o presente artigo se refere, o arrendador não pode, em caso algum, exercer o direito de denúncia para o fim do prazo ou da sua renovação, antes de decorridos cinco anos a contar da publicação do presente diploma, salvo o disposto no número seguinte.

3. O disposto nos números anteriores não prejudica a faculdade de denúncia pelo arrendador nos termos dos números 2 a 4 do artigo 58.º e do artigo 75.º.

Artigo 103.º
Contratos de arrendamento para habitação
celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro.

1. Os contratos de arrendamento para habitação celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, com sujeição ao regime de duração limitada, continuam a reger-se pelas disposições aplicáveis desse diploma e legislação conexa, até ao fim do prazo ou da sua renovação em curso.

2. Aos contratos de arrendamento para habitação celebrados na vigência do diploma referido no número anterior, sem sujeição ao regime de duração limitada, aplica-se o disposto no artigo anterior.

Artigo 104.º
Contratos de arrendamentos para fim diferente da habitação
celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro

1. Aos arrendamentos urbanos para actividade diferente da habitação, celebrados na vigência do RAU aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro, aplica-se o disposto no artigo anterior, com as necessárias adaptações, se o titular da posição jurídica de arrendatário for uma pessoa individual.

2. Os contratos de arrendamento urbano celebrados na vigência do diploma referido no número anterior para fim diferente da habitação, cujo titular da posição jurídica de arrendatário seja uma sociedade comercial ou qualquer outra pessoa jurídica, continuam a reger-se pelas disposições aplicáveis desse diploma e legislação conexa, até ao fim do prazo contratual ou da sua renovação em curso, se tiverem sido celebrados com sujeição ao regime de duração limitada ; se tiverem sido celebrados sem sujeição a esse regime, aplica-se-lhes o que se dispõe nos artigos seguintes para os arrendamentos anteriores ao Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro.

Artigo 105.º
Contratos de arrendamento para fim diferente da habitação,
celebrados antes do Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro

Aos contratos de arrendamento urbano para fim diferente da habitação celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro, aplica-se, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 102.º , se o titular da posição jurídica de arrendatário for uma pessoa individual, e aplica-se o disposto nos artigos seguintes se o titular dessa posição for uma sociedade comercial ou qualquer outra pessoa jurídica.

Artigo 106.º
Denúncia pelo arrendador

1. Nos arrendamentos destinados ao exercício de comércio, indústria, ou profissão liberal, celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, cujo titular da posição jurídica de arrendatário seja uma sociedade comercial ou qualquer outra pessoa jurídica, o arrendador não pode exercer o direito de denúncia para o fim do prazo ou da sua renovação, enquanto exercer actividade profissional principal no locado, no âmbito da finalidade do arrendamento, algum sócio que já fizesse parte da sociedade ou da pessoa jurídica titular da posição de arrendatário à data da realização do contrato de arrendamento.

2. Nos contratos a que se refere o número anterior, o arrendador não pode, em caso algum, exercer o direito de denúncia para o fim do prazo ou da sua renovação, antes de decorridos cinco anos a contar da data da publicação do presente diploma.

3. Ao prazo referido no número anterior acrescerá um prazo complementar de dois anos, se o detentor da posição jurídica de arrendatário for uma sociedade comercial e, à data da publicação do presente diploma, os sócios forem , entre si, cônjuges, parentes ou afins em linha recta ou no 2.º grau da linha colateral, e mais que um deles exercerem actividade profissional principal no locado, no âmbito da actividade autorizada no contrato.

Artigo 107.º
Indemnização do arrendatário

1. Sem prejuízo do disposto no artigo anterior e do disposto no Código Civil quanto a benfeitorias úteis não regulamentadas no contrato, nos arrendamentos a que o presente capítulo se refere, em caso de denúncia do arrendador para o fim do prazo ou da sua renovação, o arrendatário tem direito a uma indemnização de quantia igual ao valor de trinta mensalidades da renda vigente ao tempo da extinção do arrendamento.

2. Não se aplica o disposto no número anterior se o arrendatário exercer o seu direito de preferência em novo arrendamento do mesmo espaço.

Artigo 108.º
Direito de preferência em novo arrendamento

Extinto o contrato de arrendamento por denúncia do arrendador, nos termos do artigo 106.º , o arrendatário tem direito de preferência em novo contrato de arrendamento, aplicando-se o disposto nos artigos 40.º e 41.º

Artigo 109.º
Limite da renda do novo arrendamento

Nos contratos a que o presente capítulo se refere, a renda inicial do primeiro novo arrendamento que se seguir à extinção do arrendamento por denúncia do arrendador, não pode exceder o montante da renda vigente à data da extinção do anterior arrendamento, acrescido de metade, e não pode haver quaisquer aumentos de renda, salvo as actualizações anuais resultantes da aplicação dos coeficientes de actualização para o efeito publicados pelo Instituto Nacional de Estatística.

Artigo 110.º
Denúncia para habitação do locador
nos arrendamentos de pretérito

1. Enquanto durar a proibição de denúncia pelo locador para o fim do prazo estabelecida pelo n.º 2 do artigo 102.º , a denúncia para habitação do locador ou de seus descendentes relativamente aos arrendamentos abrangidos por aquela proibição pode ser exercida, seja qual for o prazo contratual.

2. Ao direito de denúncia para habitação referido no número anterior, aplica-se o disposto no artigo 76.º

Artigo 111.º
Regime especial de actualização de rendas
dos arrendamentos anteriores a 1980

Enquanto durar o período de proibição de denúncia pelo locador para o fim do prazo estabelecido nos números 1 e 2 do artigo 102.º e no artigo 106.º , a actualização anual das rendas dos contratos anteriores a 1980 será realizada por aplicação de um coeficiente a determinar pelo Governo entre uma vez e meia e o dobro do coeficiente geral de actualização a que se refere o artigo 28.º e a publicar, mediante portaria, até 30 de Outubro de cada ano anterior àquele a que respeitar a actualização.

CAPÍTULO VI
DISPOSIÇÕES FINAIS

Artigo 112.º
Crime de especulação

Os locadores que recebam rendas superiores às que forem devidas, ou recebam qualquer quantia não prevista na lei ou no contrato escrito, cometem o crime de especulação.

Artigo 113.º
Crime de abuso de confiança

Comete o crime de abuso de confiança, punido com a pena prevista no n.º 1 do artigo 205.º do Código Penal, o arrendatário que deixe de ter residência habitual no local arrendado para habitação e ceda o gozo da coisa arrendada a outrem, sem autorização do locador, salvo o disposto nas alíneas b) e c) do número 2 do artigo 54.º.

Artigo 114.º
Recibo de renda

Vale sempre como recibo de renda o duplicado do talão de depósito da renda em conta em qualquer instituição bancária à ordem do locador, quando tiver sido ele a indicar ao arrendatário essa forma de pagamento ou quando por qualquer causa não possa passar recibo e, em consequência disso, o arrendatário opte por efectuar o depósito bancário da renda, dando conhecimento do facto ao locador.

Artigo 115.º
Apoio judiciário nos tribunais arbitrais

1. Nas causas relativas aos contratos de arrendamento para habitação, aplica-se nos tribunais arbitrais a legislação sobre apoio judiciário, nos mesmos termos em que se aplica nos tribunais judiciais.

2. Sendo concedido apoio judiciário, a dispensa de taxas e custas será suportada pelo tribunal arbitral e os honorários aos advogados oficiosos constituirão encargo do Instituto de Solidariedade e Segurança Social.

Artigo 116.º
Actos administrativos dos órgãos municipais

1 - As câmaras municipais podem delegar a competência que lhes é atribuída pelo presente diploma, nos respectivos presidentes, podendo estes subdelegá-la nos vereadores do pelouro do urbanismo.

2 - Não tem efeito suspensivo qualquer procedimento contencioso dirigido contra os actos administrativos das autoridades referidas no número anterior, praticados no âmbito das atribuições que lhes são conferidas pelo presente diploma.

117.º
Norma interpretativa

O disposto no artigo 13.º é interpretativo do disposto no artigo 1025.º do Código Civil.

Artigo 118.º
Norma derrogatória

1. As disposições do presente diploma prevalecem sobre quaisquer outras normas em contrário.

2. São expressamente revogados:
a) o decreto-lei número 321-B/90, de 15 de Outubro e o Regime do Arrendamento
Urbano por ele aprovado;

b) o decreto-lei n.º 329-C/2000 de 22 de Dezembro (1).

Artigo 119.º
Entrada em vigor

O presente diploma entra em vigor 30 dias após a sua publicação. (2) (3) (4)
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Notas de fim de página:
(1) Entendemos que o regime do RECRIA deve ser revogado e substituído por um regime sério de apoio à recuperação de prédios urbanos, consistindo, por um lado, na concessão de crédito hipotecário e, se necessário, enquanto durar o período de transição dos arrendamentos anteriores ao RAU, com aval do INH ou do IGAPHE, aos proprietários que pretendam realizar obras e, por outro lado, na previsão de expropriação de prédios, mediante justa indemnização, quando os respectivos proprietários prefiram a expropriação à realização de obras, ou quando circunstâncias específicas objectivas tornem muito difícil realizar obras num prédio sem as realizar conjuntamente nos prédios contíguos, como acontece, por exemplo, em certos quarteirões de bairros históricos de Lisboa nos quais, pela sua exiguidade, os prédios, de per si, não têm espaço que permita a construção de habitações de dimensões e salubridade aceitáveis, nem em condições de segurança e, por isso, devem ser abrangidos em remodelações ou reconstruções conjuntas dos quarteirões de prédios em banda existentes, de modo a obterem-se habitações melhor redimensionadas, com mais adequada disposição dos espaços interiores e exposição solar, com preservação do estilo das fachadas que o mereçam, e das cérceas, e conseguindo-se significativa redução de custos dos empreendimentos de reconstrução ou de remodelação.
E tudo isso pode ser feito em proveito geral e , em regra, a contento dos legítimos donos dos prédios, mediante negociação nos casos concretos, que pode passar por expropriação consentida e justamente indemnizada em dinheiro, ou em espécie, neste caso pela obtenção de determinado espaço na própria urbanização do quarteirão reconstruído ou remodelado.
Aonde falhar o consenso, funcionará a autoridade justa do Estado.
Ponto é que se acabe com a ficção dos pseudo-arrendamentos forçados, eternos e praticamente gratuitos, e se enfrente, respeitosamente, Sua Excelência A Verdade.
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( 2 ) Nótula final sobre o capítulo dos arrendamentos de pretérito(anteriores ao actual RAU):
O articulado do capítulo referente aos arrendamentos de pretérito, que é o busílis da questão, condensa as soluções práticas adequadas para uma transição suave para a normalização do regime de arrendamento urbano, pondo fim ao pesadelo do arrendamento forçado, eterno (e tendencialmente gratuito) e à situação de servidão pessoal que impende sobre os donos, in nomine, dos prédios, sem, todavia, causar problema de relevo aos arrendatários. A conveniência de transição suave, justifica que o ónus social dos arrendamentos forçados preexistentes se mantenha sobre os locadores, por mais algum tempo, apenas transitoriamente e com fim certo à vista, , sendo imperativo de justiça para os locadores que esse período seja curto, e também de interesse geral que assim seja, para que os locadores possam assumir plenamente o controlo dos seus prédios e, com ele, o cumprimento das normas urbanísticas sobre obras de manutenção e conservação e o pagamento de taxas e impostos de valor significativo, em proveito geral .
O dinheiro desperdiçado no RECRIA e a perda de imposto de IRS e de taxa de C. Autárquica, sonegados pelas rendas irreais e meramente simbólicas ( e sem critério social), corresponde a uma hemorragia de biliões dos cofres públicos, que urge estancar.
_______
(3)Deixamos aqui uma opinião para a contribuição autárquica, a regular oportunamente no respectivo código, ou noutro diploma apropriado, no sentido de os prédios deverem ser taxados sobre um valor fiscal obtido apenas em função da zona de localização ( a definir pelos municípios) e da área de construção, abstraindo de outros factores, como a vetustez e a utilização, embora a taxa possa e talvez deva ser mais alta para os prédios licenciados para comércio e escritórios do que para habitação.
Comissões de avaliação e congéneres, vade retro! Com comissões, nada funcionará e tudo se perderá em nacional-
-burocracia e outras pragas!
Um prédio estar ou não estar arrendado, deverá ser indiferente, dado que todos os arrendamentos, num horizonte à vista, deixarão de ser usurpação ou servidão, para serem verdadeiros contratos entre duas partes livres e responsáveis.
Quanto à vetustez, nessa senda, não deverá relevar, porque um prédio mais velho pode , em concreto, ser melhor e render mais que um novo, sendo que a degradação se evita e se corrige através de adequada manutenção, conservação e reparação. E depois, não é digno de tutela o interesse mesquinho de aferir a contribuição em função de pretextos paralisantes do sistema, nem premiar a degradação imobiliária (injustificada a partir da normalização do regime legal de arrendamento) com um abaixamento da contribuição autárquica. O sistema deve funcionar o mais automaticamente possível, para o que tem que ser simples.
Os portugueses também podem funcionar tal como os povos europeus eficientes e prósperos . Ponto é que quem detém o poder implemente critérios funcionais e justos e não soçobre ante as discussões mesquinhas de quem quer perpetuar a iniquidade, traduzida, por exemplo, em um apartamento de 3 assoalhadas no Cacém (sem qualquer ofensa para o Cacém), pagar mais de autárquica e de taxa de esgotos do que uma luxuosa mansão da Costa do Sol, porque a mansão é mais velha do que o apartamento!!!...
(4) Aos verdadeiros necessitados deverão os entes públicos competentes disponibilizar habitação social ou, na falta dela, adequado subsídio.
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Aires de Sousa Loureiro
email: airesloureiro@oninet.pt
airesloureiro@netcabo.pt